反思公募REITs，不动产投资信托基金能不能得买？

来源：基本面力场 2023-10-06 09:22:02

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最近建信基金发布的一份建信中关村REIT的公告，引起了力场君的关注，事关于租户退租事项对REITs业绩的影响，由于租户软通动力将于2023年9月30日到期的区域已确认将到期不续租，原拟提前退租的将于2024年7月31日到期的区域也已确认部分提前退租，可能会对项目2024年度收入产生一定影响。

另据基金管理人在2023年中期业绩说明会上透露，建信中关村REIT截至今年8月31日的出租率为66.79%，而在去年上半年出租率还高达96.15%。从去年上半年的96.15%到去年底的81.29%，再到今年一季度末的68.47%，直到当前的66.79%，建信中关村REIT的经营能力下滑速度之快令人惊讶。

二级市场方面，建信中关村REIT的长期表现也很惨淡，上市初期将近4元，短暂冲高到5.5元左右之后，到现在只有2.75元，最大跌幅高达50%，这样的波动幅度完全不亚于股票。在之前的市场认定，公募REIT被归类为“类固收基金”，按说是应该波动比较小的；但现实来看还真不是这样，不论是经营效益还是价格波动，建信中关村REIT都和暴雷的股票差不多。

这就让力场君思考一个问题：公募REITs到底应该算是权益类投资还是固定收益率投资品种？股性更强还是债性更强？不动产投资信托基金到底值不值得买？

目前已经上市的公募REITs，底层资产大体分为三类：依托于物业出租收入的、如建信中关村REIT和华安张江产业园REIT，依托于高速公路收费的、如华夏越秀高速公路REIT，依托于城市基础服务的、如富国首创水务REIT。从今年的经营情况来看，后两种经营还比较稳定、固定收益特征较为明显，但园区物业出租类REIT都挺惨。

建信中关村REIT的基金管理人，也即建信基金在分析出租率下滑原因时表示，项目的三栋载体于2022年二季度开始出现出租率下滑迹象，主要原因为：1、产业背景方面，项目地处北京上地区域汇集了众多高新技术企业，以互联网、软件等行业为主，2021年至2022年受产业结构调整和行业政策的影响，相关行业受到一定冲击，抑制了租赁需求；2、竞争态势及经营策略方面，整体市场未出现明显回暖迹象、整体市场租金呈现下探的趋势，而基金管理人及运营管理机构基于前期市场情况，对楼宇出租目前尚未采取低价竞争策略；3、租赁市场方面，2022年以来企业经营普遍持保守预期，办公场所扩张意愿不足，新增客户有限等。

对于建信基金的解释，力场君觉得除了第二条说得不明不白、含糊其辞，第一和第三条倒是符合实际。毕竟无独有偶的是，另一个园区REITs项目华安张江产业园REIT也遭遇了退租，今年5月份公告哲库科技提前退租，直接导致华安张江产业园REIT二级市场价格单月崩跌了11%。

说回到刚才的问题：公募REITs股性更强还是债性更强？

力场君觉得，这三大类公募REITs的收益来源，本质上都是缺少能够覆盖存续期的、强有力协议保障，更多是源自于底层资产的经营，业绩表现受到外部环境、客户服务等影响更大，这都与经营企业更相似。公募REITs是一种封闭基金，而且封闭期都在20年到99年不等；初始认购之后，再想要卖出就只能在二级市场卖出；对于99年的这种封闭期产品，将它作为固收类产品看待，恐怕也不大合适吧？建国还不到80年、改开这也才40多年呀！

所以总体来说，力场君觉得值不值得买先不说，不论是实际的经营业绩表现还是二级市场价格波动反馈，将公募REITs视同于低风险、低波动的固收产品，不大合适。这也意味着，包括建信基金在内的管理人，在宣传的时候也是有意掩盖了公募REITs的投资风险。

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