平稳收官！嘉兴市本级土拍市场今年累计成功出让涉宅用地17宗

来源：嘉兴在线 2022-12-19 22:47:45

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上周，嘉兴市本级再次迎来宅地土拍。地块编号经开2022-17号，最终被嘉兴市铁路与轨道交通投资集团有限责任公司（铁投）底价摘得，总价3.19亿元。这也成为2022年度嘉兴市本级的最后一场宅地竞拍，土拍市场平稳收官。

据统计，市本级今年累计已成功出让涉宅土地17宗。土地市场被认为具有风向标意义，我们不妨从这一年的几个重要节点中，窥探市本级土拍市场的变化，并以此作为判断明年市场发展的依据。

我市首宗轨道交通上盖物业用地出让

(资料图)

今年市本级最后一宗成功出让的宅地经开2022-17号地块，位于国际商务区高铁板块，庆丰路与槜李路交叉口附近，东侧为在建中的嘉樾庄项目，南侧为规划的双溪高中。土地面积为19346平方米（盖板面积），容积率1.8至1.9（按盖板面积计算），计容面积约3.7万平方米。

首先我们发现，该地块性质较为特殊，属于轨道交通上盖物业用地。所谓轨道交通上盖物业，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设，通过轨道线路、站点与上盖物业建设的同步规划、同步设计、同步施工，带动城市优化布局，实现轨道交通可持续发展。近年来，在上海、深圳、杭州等轨道交通发达、土地资源紧张的城市，上盖物业的开发模式较为常见，在嘉兴还是首次尝试。

在出让方案中，我们看到对项目日后的立面风格等进行了约定。比如，要求公建化设计，立面应规整，避免深凹口，外立面材质要求采用石材、铝板、一体化板材，并要求做好山墙面处理。另外，这块土地还有额外的配建要求，需认建跨庆丰路、赖施浜路、云东路三座过街天桥。

由于地块的特殊性，最后由嘉兴市铁路与轨道交通投资集团有限责任公司，以底价31930万元竞得，折合楼面价每平方米8687元。

公司相关负责人介绍，上盖物业的最大特色是土地集约复合利用。“我们在轨道交通配套用房基础上，再建一个住宅项目，把建筑外立面、景观绿化、过街天桥等同步造好，形成一个整体，这样在提高土地利用强度的同时，还能提升城市形象，打造地标建筑。”

据了解，该地块的开发也分为两部分，一部分为盖板上部空间，一部分为盖板结构高度下涉及上盖住宅配套的建筑面积约3万平方米的国有建设项目空间。

据了解，盖板结构的建筑主体已于去年下半年完成施工，主体部分共三层，约15米高，东南角还有一个近80米高的综合楼。根据城市设计指引图，盖板结构上方可建5栋住宅建筑，限高约60至70米，南面住宅的入口将建造限高20米的住宅大厅，小区内部除了大量绿化覆盖，东边楼栋之间还或有风雨连廊设计。

今年土拍市场平稳收官

土地市场一直被认为是房地产市场的风向标，毕竟面包的价格与面粉是息息相关的。

纵观今年嘉兴市本级的土地市场，可以用“平稳”来形容。

先看上半年，市本级共成交9宗涉宅用地，总成交面积约47.46万平方米，成交金额68.33亿元。与去年相比，成交宗数、成交面积、计容体量均有所下降，表现只能算在中档。

市本级成交地块集中在两场集中供地上，1月18日土拍5宗地，其中2宗熔断；5月19日土拍5宗地，其中1宗终止，其余3宗由国企竞得，“高开低走”态势依然奠定。

随后，土地市场“空窗”无声，直至8月份，上演了下半年的首场竞拍。不仅又回归到一宗一宗上架拍卖的节奏，竞拍规则也发生变化。一方面，竞拍方式采用“竞价+线下公开摇号”的方式拍卖出让，地块的开发成本不会因为配建面积的竞拍而持续上涨。在“熔断”之后，随即进入“比手气”环节。另一方面，竞买保证金和土地金的缴款方面更倾向于房企青睐的形式。竞买保证金比例从50%下调至20%，土地金的缴纳时间从签订土地出让合同之日起一年内付清全部出让，这些都被业内认为是“诚邀”开发商入场的一种姿态。

但受到大环境影响，下半年的土拍温度并不如上半年。8月8日，经开2022-11号地块被海宁市鸿跃置业有限公司收揽，土地面积约7.5万平方米，底价成交；8月19日，秀洲国家高新区的2022嘉秀洲-018号地块被上海圆通蛟龙投资发展（集团）有限公司收入囊中，土地面积约8.7万平方米，底价成交；9月5日，余新双生子宅地被嘉兴万宜置业有限责任公司以总价约10.3亿元收入囊中，总面积近14万平方米。

不难发现，下半年举锤落子的企业中，不仅有头部房企万科、本地房企鸿翔，还有“跨界”进军房地产市场的圆通，这是房企长期看好嘉兴城市发展的佐证，也是他们与城市同频发展的号角。

对比去年，嘉兴开启集中供地，又遇市场热潮，土拍熔断几乎成为“标配”，但今年以来，不仅鲜少有熔断，还出现了底价成交的情况，冰火两重天中，也能窥见市场一二。房企失去了往年一掷千金的豪气，底价成交成为下半年拿地的主基调，与很多城市并无异样。

优质地块预告高品质新项目

很多人也注意到了，下半年以来，优质地块纷纷亮相，比如低密度住宅或热门板块地块，房企也用实际行动对此做出回应。

在我市经济稳进提质“十大百日攻坚行动”中，嘉兴市自然资源和规划局印发实施了《加强自然资源规划服务保障全力助推经济稳进提质百日攻坚行动方案》。在重点工作任务的“着力稳定房地产市场预期”中提到，“根据商品房去化周期，把握好出让节奏，优先安排市场认可度高的优质住宅用地出让”。

果不其然，尤其是在第三季度，优质宅地“送上门”的感觉扑面而来。新塍地块容积率低，日后可作为别墅类项目，也是近年来少见的产品；科技城南两宗地块，开发成本将明显低于周边现有项目，也将成为购房者的热门选择；国际商务区地块为纯住宅地块，地块方正，吸引了开发商的青睐。据统计，11月份，本月市本级上架5宗地块，成功出让4宗，最高溢价率为12.66%，出让总面积13.26万平方米，揽金约15.38亿元。

从竞拍情况来看，4宗出让地块都由曾在嘉兴有过开发项目的房企斩获，更有像明阳置业这样多年蛰伏后再次出手的本地房企，被业内认为是一个积极的信号。有业内人士认为，从中可以看到房企对嘉兴市场的持续关注，在合适的机会，用真金白银做出了回答。

在2022年即将进入尾声之际，从市本级土地市场的走势变化，我们也能隐约感受到房地产市场的起伏高低，我们不妨在城市各项建设项目加速推进中展望和期待来年高品质项目的陆续登场。

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