分派率4.62%＆3.7%！REITs首发与解禁的碰撞
首先，祝贺中金山东高速REIT历经5个月时间终于公开发售，随着该项目成功募集，我国REITs市场发行规模成功突破1000亿（含首发及扩募）。中金山东高速REIT今日正式开启公众发售环节，预计总募集资金规模29.85亿，基金获批发行总份额4亿份；其中，基金战略配售初始发售份额为308,000,000份，占发售份额数量的77.00%；网下发售初始发售份额为64,400,000份，公众发售初始发售份额为27,600,000份。根据询价结果，协商确定基金最终认购价格为7.463元/份。
有新项目发行对于REITs市场来说既增添了规模也增添了关注度。当然，也有不理想的地方，该项目首年分派率仅为4.62%（去除非常规性收入的收购项目公司取得的现金2.18亿元，如果加上这笔资金，项目首年可供分派率为10.78%，第二年为6.02%）。
【资料图】
近期REITs项目的分派率备受诟病，前有扩募的物流和产业园领域两个项目目前分派率仅为3.8%左右（可以查看往期文章“REITs增持是市值增长的利器！（创造价值&创造市值）”）；现有首发项目实际营收创造的分派率仅为4.62%（这个分派率对于特许经营权细分行业领域REITs项目发展显然是一个挑战）！
近日，即将解禁的两个产业园类项目按照其测算的可供分派率也是低于4%，国泰君安临港创新产业园REIT按照2023年9月26日收盘价在二级市场交易买入后的净现金流分派率预测值3.70%。
国泰君安东久新经济REIT按照2023年9月26日收盘价在二级市场交易买入后的净现金流分派率预测值3.99%。
不考虑分红影响，截止2023年9月28日，国泰君安临港创新产业园REIT与国泰君安东久新经济REIT是目前市场溢价率最高的两个项目，分别较发行价上涨25.56%与23.89%。
根据发布的解禁公告，国泰君安临港创新产业园REIT全部解除限售份额为70,000,000份，其中场内解除限售份额为64,960,000份，场外解除限售份额为5,040,000份；战略配售份额解禁后，可流通份额合计为160,000,000份，占基金全部基金份额的80.00%；解禁规模占比35%。
国泰君安东久新经济REIT全部解除限售份额为225,000,000份，其中场内解除限售份额为213,750,000份，场外解除限售份额为11,250,000份；战略配售份额解禁后，可流通份额合计为400,000,000份，占基金全部基金份额的80.00%；解禁规模占比45%。
解禁后相关机构是继续持有还是获利了解亦或者持有部分，这个目前还不好下结论，我们可以在未来的年报数据中寻找其中的变化；至于大规模解禁后能否给市场造成一定的冲击，需要仔细观察。
我国的全国社会保障基金理事会发布的2022年社保基金年度报告显示，社保基金自成立以来年均投资收益率7.66%。可以说，目前分派率是REITs短期不得不面对的问题；此前，华安张江产业园REIT利用700万元的增持金额撬动了市值增长1.45亿，昨日日内交易数据进一步放大，成交近2200万元，盘中最大跌幅1.13%，但收盘仅下跌0.18%，其分派率不足3.9%。
无论是首发项目还是已经上市交易的REITs项目都在不断挑战市场对于REITs分派率的承受极限，如此行为，对于REITs发展有好处吗？
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营业执照公示信息
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