进入2022年，国内资本市场陷入持续调整，不论是股民、基民还是期民，账户都“绿”的心发慌。

哀鸿遍野之中，作为另类资产的基础设施公募REITs产品却脱颖而出，在年内走出了“一枝独秀”的多头行情，其高涨的走势更是让诸多基金公司进步发布风险提示，甚至还采取了停牌措施。

公募REITs年内集体大涨

今年以来，目前市场上发行并上市的11只公募REITs均获得正收益，其中又以富国首创水务reit和红土盐田港REIT走势最好，二级市场年内涨幅分别为38%和30.88%。博时蛇口产园reit和建信中关村REIT的涨幅在20%以上，即便是表现最差的浙商沪杭甬REIT 涨幅也有3.61%。

从成立至今的表现看，11只公募REITs也均实现正收益。其中，富国首创水务REIT的涨幅依旧位列榜首，二级市场涨幅达到101.89%，实现翻倍。自2021年上市以来，富国首创水务公募REIT多次收获涨停，其中最近的一次就发生在2月8日。紧随其后的是红土盐田港REIT，涨幅为74.13%；还有4只REITs成立以来涨幅也超过40%。

制表：七禾研究中心

暴涨背后原因何在？

业内人士认为，公募REITs的此轮大涨，主要与A股的基建投资热有关。REITs的底层资产一般是基建（高速公路、房地产、产业园区等基础设施），而年初至今，基建投资一直是市场的主线，持续获得资金的关注。在A股市场，很多基建类个股也在年内取得了不错的涨幅。

此外，自公募REITs问世以来，各项利好也都在加速落地。去年12月，发改委表示，要加快推进基础设施领域不动产投资信托基金有关工作等。日前，在沪深交易所开通基金通为公募REITs场外份额提供补充退出渠道之后，公募REITs还迎来了一个“里程碑”式的政策出台。1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，针对公募 REITs 资产重组及发行阶段的税收环节予以优化。

还有市场人士指出，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，股性体现为场内价格的变动，债性体现为每年稳定的高比例分红，介于股债之间的特性使其备受资金青睐。资金的入场会推高REITs的价格，强势的走势又会吸引投资者的入场，两者之间形成正向反馈，这或许也是公募REITs暴涨的原因之一。

相继停牌、提示风险

过快上涨自然也意味着风险的增加，面对如此涨幅，多只公募REITs纷纷发布提示风险公告，并临时停牌。

2月14日晚间，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、华安张江光大reit相继发布提示风险公告甚至停牌公告。此外，红土创新盐田港仓储物流REIT、富国首创水务REIT也曾在2月8日发布风险提示及停复牌公告。

在这些停牌和交易风险提示公告中，各家公募REITs都通过举例的方式列举了二级市场涨幅较大的风险：公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

以涨幅居首的富国首创水务REIT为例，如果投资者在首次发行时买入该产品，买入价格为3.7元/份，其在2021年度的净现金分派率为7.335%；若在二级市场以7.263元/份的价格买入，则在2021年度的净现金分派率仅为3.737%。如果二级市场的价格明显高于资产端价值，还会加大回落概率，价格会逐步向内在价值回归，具有较大投资亏损风险。

成立至今持续火爆

对于公募REITs，可能不少投资者都比较陌生，因为该产品在2021年才正式进入大部分国内公募投资者的视野。

REITs全称为Real Estate Investment Trust，即不动产投资信托基金，最早诞生于美国，指的是在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。通俗来说，我们可以将其理解为资产的IPO。

需要注意的是，公募REITs属于封闭式基金，成立后不能申购，不能赎回，且这类产品的封闭期很长（20-99年），只能通过二级市场买卖，涨跌幅限制为上市首日涨跌幅30%，之后为10%。

2021年5月31日，国内首批9只公募REITs面向公众投资者集中认购。半年后，又有两只产品作为第二批公募REITs正式获批。自诞生之日起，公募REITs就异常火爆，“一日售罄”、“高倍超募”也一度成为其关键词。

多个REITs项目整装待发

随着市场对公募REITs的关注度的提升，越来越多的原始权益人开始参与REITs的申报，REITs产品的筹备也进入了快车道。据沪深交易所公布的项目动态所示，当前有4只公募REITs等待发行许可，分别是鹏华深圳能源清洁能源REIT、国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、华夏中国交建高速公路REIT以及国金铁建重庆渝遂高速公路REIT，后三者均在上海证券交易所上报。

此外，还有不少REITs产品也在落地过程中。比如西安净水处理有限公司公司基础设施公募REITs中标候选人，西部证券股份有限公司中标；宁夏交通投资集团有限公司也完成了基础设施REITs项目的招标工作；无锡太湖城传感信息中心发展公司公募REITs项目也发布了中标供应商。

还能追高入场吗？

那么，在“疯狂”的上涨过后，REITs是否还具备炒作空间？投资者能否继续追高入场？新的REITs项目落地后，投资价值又有几何呢？

建信基金相关业务负责人表示，整体而言，一级和二级市场就同一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两方面的长期走势应该逐步趋同。但受产品端属性、市场情绪影响，两者可能会出现短期偏离的现象。若二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。

REITs研究中心提醒，投资者应基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，其总的长期复合回报也相当可观。另外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。

同时，有业内人士指出，公募REITs溢价还受到避险情绪推动，春节前后A股市场表现不及预期，REITs也间接成为部分投资人的投资选择。此外，目前REITs的可流动份额不超过100亿元，可供交易的盘面太小，容易受到投机资金的影响。

小编在此也做个提醒，上市至今，公募REITs一直属于火爆状态，当前二级市场更是炒作明显，虽然公募REITs具有较高的配置价值，但仍建议想要参与其中“分一杯羹”的朋友理性看待暴涨，警惕追高风险。

注：以上内容仅供参考，不作为投资建议，市场有风险，投资需谨慎！

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